Aggiornato al 12 ottobre 2026.
Il 30 novembre 2026 scade il termine per rivalutare terreni e partecipazioni posseduti al 1° gennaio 2026. La rivalutazione consente di sostituire il costo fiscale originario con un valore rideterminato, da utilizzare nel calcolo della plusvalenza in caso di vendita.
La misura è diventata strutturale con la legge di bilancio 2025. La legge di bilancio 2026 (L. 199/2025, articolo 1, comma 144) ha però aumentato l’imposta sostitutiva sulle partecipazioni: dal 18% al 21%. Per i terreni resta il 18%.
Chi può rivalutare e quali beni rientrano
La disciplina riguarda, in particolare, persone fisiche per beni detenuti fuori dall’attività d’impresa, società semplici ed enti non commerciali per beni estranei all’attività commerciale. Non è una rivalutazione dei beni iscritti nel bilancio di una società commerciale.
| Bene posseduto al 1° gennaio 2026 | Imposta sostitutiva | Determinazione del valore |
|---|---|---|
| Partecipazioni non quotate | 21% | Perizia giurata di stima |
| Partecipazioni negoziate in mercati regolamentati o sistemi multilaterali | 21% | Media aritmetica dei prezzi rilevati nel dicembre 2025 |
| Terreni edificabili e agricoli | 18% | Perizia giurata di stima |
Perizia e versamento entro il 30 novembre
Quando richiesta, la perizia deve essere redatta e giurata entro il 30 novembre 2026. Entro la stessa data va versata l’intera imposta oppure la prima di tre rate annuali di pari importo. Le rate successive scontano interessi del 3% annuo.
Il versamento avviene con modello F24: codice tributo 8055 per le partecipazioni e 8056 per i terreni, indicando il 2026 come anno di riferimento.
Il calendario ordinario delle tre rate è: 30 novembre 2026, 30 novembre 2027 e 30 novembre 2028. Gli interessi sono pari al 3% sulla seconda rata e al 6% sulla terza. Il pagamento tempestivo dell’intero importo o della prima rata perfeziona l’opzione, fermi gli altri requisiti.
Se la vendita precede la scadenza, occorre coordinare perizia, atto e modalità di tassazione: non va estesa automaticamente a ogni operazione la possibilità di predisporre la perizia dopo la cessione.
La rivalutazione conviene? Un esempio sulle quote
L’imposta sostitutiva si applica all’intero valore rivalutato, non alla sola plusvalenza. Il confronto va quindi fatto sugli importi, non soltanto sulle aliquote.
Una persona fisica detiene una quota con costo fiscale di 100.000 euro. Il valore periziato al 1° gennaio 2026 è 500.000 euro e la quota viene venduta allo stesso prezzo. Ipotizzando il regime ordinario al 26%, senza minusvalenze compensabili e senza considerare spese e altri correttivi:
- senza rivalutazione: plusvalenza di 400.000 euro e imposta di 104.000 euro;
- con rivalutazione: imposta sostitutiva del 21% su 500.000 euro, pari a 105.000 euro.
In questo caso la rivalutazione non offre un risparmio, anche prima del costo della perizia. Un costo fiscale originario più basso può cambiare il risultato. Per i terreni il confronto richiede una verifica distinta della tassazione ordinaria applicabile.
Se il bene è già stato rivalutato, va esaminata anche la possibilità di scomputare l’imposta sostitutiva precedentemente versata. Prima di pagare è utile ricostruire costo fiscale, valore al 1° gennaio, prezzo di vendita atteso e precedenti rivalutazioni.